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关于加快老旧城区改造提升居民幸福指数的建议
镇江市政协网站 www.zjszx.gov.cn 2018-06-05

近期,市政协成立专题调研组,围绕老旧小区、棚户区、城中村、危旧房四个方面进行调研,深入基层、深入一线了解情况,并到重庆、宜昌学习先进经验。在此基础上,5月29日,市政协召开八届七次常委会议,就“加快老旧城区改造,提升居民幸福指数”进行专题协商议政。李国忠主席主持会议,张叶飞市长出席会议并讲话。

会议认为,近年来,市委、市政府高度重视老旧城区改造工作,将其作为改善民生的一个重要抓手,不断加大投入和整治力度,一些老旧小区的基础设施逐步得到完善,居民的生活环境得到改善,城市和小区面貌发生新的变化。但老旧城区改造问题也突出,主要表现在:目前全市尚未编制覆盖全市区详细的老旧小区改造整体规划。市政府出台了一系列关于征收拆迁、棚户区改造、老旧小区整治等文件,明确了属地政府、市级相关部门与投资集团的职能与责任,但在实际操作中,问题不少。资金缺口较大,渠道来源不广,现阶段的老旧城区改造项目基本是政府唱独角戏。改造的历史街区,缺少对文保单位以及区域文化底蕴的保护和多元挖掘,匮乏高档次、高品位设计,没能创造最好城市价值。后续管理不力,解决办法滞后,根据改造小区的现状看,如果只改造不重视解决管理问题,必将步入“改造——破坏——再改造”的怪圈,改造的成果将难以维持。

为此建议:

一、善用未来眼光规划,量身打造镇江特色改造方案

理念要有前瞻性。以对未来负责的精神,制定出台《镇江市老旧城区改造战略规划》,导航改造方向,协调解决空间布局、设施布局和交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。

规划要有整体性。要将整个镇江市区作为一个整体来考量,从战略层次优化新老城区城市功能定位,形成新老城区综合互济的城市整体功能布局。用心处理区域内的插花地、边角地、零散地等。建立项目库,分区域、成片区、有重点地进行改造。

设计要有系统性。坚持“多规合一”,增强老城区更新改造规划体系的融通。做到区域与区域、区域内部之间的两大系统要相协调。注重人流、物流、车流问题设计。

二、健全高效决策机制,确保老旧城区改造又好又快推进

建议提升老旧城区改造领导机构规格,由市政府主要领导任组长,主管城市规划、建设、管理和教育文化的副市长任副组长。成员单位要吸纳金融、管网单位参与。调整市级指挥部和隶属的区级指挥部职责,市区住建局分别负责统筹与协调,做好日常工作。在实际征拆改造过程中给予属地政府一定的裁量权,形成既上下联动、分工明确,又通力合作的工作局面。将老旧小区的改造管理工作纳入市委、市政府对各单位的绩效管理考核,确保老旧住宅小区的改造年度目标如期完成。

三、弘扬工匠精神,打造老旧城区改造精品工程

一是追求功能完备。满足老旧城区百姓对品质生活的追求,完善老旧城区公共服务、休闲娱乐、消费购物等设施,补全老旧城区的城市功能。积极推进停车场(库)建设,因地制宜建设形式多样的停车场(库),努力满足老旧城区居民停车需要。

二是注重细节完善。引入“微改造”理念,完善老城区外围骨干交通网络,改善瓶颈路、断头路,增强内部道路连通性,疏通老旧城区内部交通微循环。具备条件的原则上解决好老城区“蜘蛛网”的杆线下地问题,禁止线路乱拉乱接,确保小区安全。加强消防通道与消防设施建设,提升居民安全感。坚持“见缝插绿、能绿尽绿”原则,进一步健全完善生态绿化体系,设置小型公园和街头绿地,确保街区路平、灯明、水畅、景美,无污水、无外溢的整洁有序城市形象。

三是达到特色完美。以“一街区一主题”思路,打造特色街区,增设特别功能,如西府街可打造教育特色文化街、斜桥街打造商业街、宋官营打造“古军营”文化餐饮街等等。每个街区根据各自实际,挖掘一个主题,如中营社区老龄人较多,且较集中,应适当配套养老中心、日间照料点、活动场所等养老设施,有条件的多层住宅加装电梯,提升居民生活质量。

四、创新政策管理法规,确保老旧城区改造轻装上阵

创新修订出台《镇江市集体土地拆迁安置办法》。目前,镇政发[2006]36号文件,严重制约着棚改等工作,必须以对事业、对人民负责任的精神,想方设法尽快解决。

创新政策支持居民危旧房自愿原拆原建。建议创新政策,像外地一样,在居民自愿的情况下,以房屋大维修的方案,原拆原建、原地原貌的方法来解决,建成后的外观整体保持原貌,内部可增加一些功能,如没有卫生间给予增加,可以达到一次改造、长久有效。

创新工作流程,简化各种手续。加快“放管服”改革步伐,对老旧城区改造项目实行“多评合一”,发改、规划、国土、住建、环保等部门应建立行政审批绿色通道,简化程序、主动服务,缩短老旧城区改造项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等环节审批时限(当前,整个手续流程走完,要6个月),加快改造时序进度。如老旧小区改造是提升环境质量的,环评这一环节是否可以建议省掉;也可以将全市几年的老旧城区改造项目打包进行一次性评估,将评估的问题作为制订施工建设的标准,统一标准、科学实施、落实到位。

创新完善货币化安置政策。借鉴重庆、宜昌货币化安置成功经验,出台和完善相关政策,进一步明确老旧城区改造中货币化安置的基本原则、主要方式及相关支持政策,并在城区范围内建立棚改房源信息平台,加强信息和技术支持,相关辖区积极出台工作激励机制,创新工作方法,主动推行货币化安置,达到事半功倍的效果。

五、抢抓金融政策窗口期,开拓多元融资渠道

一是抢抓政策窗口期。我市老旧城区改造所需资金巨大,周期较长,建议在依法依规的基础上,积极抢抓棚改贷款、棚改专项债等优惠政策的窗口期,以政策银行发放的抵押补充贷款为重点,超前审批项目,最大限度提前争取到政策性金融支持。

二是整合政策资源。充分发挥中央、省级奖金的引导作用,积极争取上级专项补贴。整合住建、规划、公安、民政、城管、体育、文化、人防等部门相关资金,集中用于老旧住宅小区改造。创新城市双修,海绵城市改造、危旧房改造、文化保护、人防工程、物业维修基金等各类资金的使用管理方式,为老旧小区改造提供资金保障。整合供电、电信、移动、联通、有线等单位的资源、资金,为老城区改造服务。

三是增加财政投入。建议在房地产土地出让金净收益中切块作为老旧城区改造专项资金,用于老旧城区改造。增加财政预算投入,用于以奖代补等。

四是吸纳社会资本。制定规费优惠政策,吸引社会资本投资老旧社区改造和建设,重点是鼓励原开发商对老旧小区实施重新改造工程。对按规划批准改造的项目,免收市本级的行政和服务性收费;对按规划要求新办的敬老院、幼儿园等公益事业,可办理出让手续,土地出让收入经市政府批准后以适当方式返还投资人。

五是发动居民自筹。各地实践证明,老旧城区改造,让居民以出资等多形式参与,不仅减少矛盾,激发共建,而且缓解资金矛盾,提升共治水平。对于低保户和困难户,各经营单位给予入户初装等费用减免。

六、注重延续城市文脉,保留镇江记忆和城市肌理

历史街区与原住民的融合。结合镇江长江渡口文化、民国文化、名人文化等特点,大力推进街道建筑的有机更新,彰显古城风貌,传承历史文脉。如现正在打造的新河街区,宋官营、仙鹤巷等,要尊重街区历史和原住民需求,从精致上下功夫、在宜居和特色上做文章,用一个个“微而新”的举措,留住街区小巷的老味道,让原住居民看得见山、望得见水,记得住乡愁。

历史人文与现代社区的融合。挖掘保护好镇江老城区的历史文化街区、历史地段和有保护价值的老街老巷。如中营社区可做大做强梦溪园,充分展示沈括当年在此创作《梦溪笔谈》的有关场景,打造成开放式公园,让社区与公园融为一体,既方便居民健身锻炼等,又保护了城市历史文脉,护卫了城市社会肌理,让城市记忆永存。

世代建筑与现代城市的融合。采取应保则保、当拆则拆的实事求是原则,对老旧城区存在各个时代的建筑,有区域性、有针对性地取舍,不要让老树、古井、炊烟袅袅的生活记忆被千篇一律的钢筋水泥所代替。不求改造的高大上,但要街区的精特优,改造一个带动一片,个个都能引来商机,处处都能为城市增加价值。

七、打造共同缔造理念,以共建共享实现长效管理

共谋共建吸纳各界智慧。切实发挥设计师进社区作用,还要吸纳非专业的志愿者“社会规划师”,广泛收集群众意见和建议,融入到改造设计方案之中。改造方案经过广泛公示——群众选择——专家讨论——政府决策——群众监督等环节,优化改造方案。先期的违章建筑拆除,要发动街道、社区做好工作的同时,强化居民自治的力量,落实政策,及时化解矛盾,对整治范围内各类落地违建、屋顶违建,依法依规,应拆全拆。建设之中,充分发挥群众优势,加强对改造项目的监督、跟踪与管控,推动文明施工,合理安排工程进度,保证工程按时、按质、按量完工。

共管共治发挥各界力量。因地制宜采取有效的管理措施,街道区发挥作用,做好管理工作;在满足小区基本功能基础上经业主委员会同意,收取物业管理费用,聘请门卫和清洁人员,实行小区物业“地有人扫、门有人看”;在此基础上实行“菜单式”管理模式,依靠增收物业管理费来增加服务项目;对基础条件较好的小区,由业主委员会聘请物业公司进行社会化、专业化的物业管理,实行市场化运行。同时,无缝跟进管控措施,保持高压处置态势,严控私搭乱建、毁绿种菜等破坏市容环境行为,坚决杜绝出现新的违法建设。

共享共赢彰显各界作为。广泛宣传发动,充分调动和发挥社区工作人员、小区退休老党员、老干部、志愿者、楼栋长等参与管理的积极性,参与长效管理。通过召开民意座谈会、发宣传单、上门征求意见等形式,宣传实行管理好处、业主的权利义务,自觉支持配合,减少矛盾和工作阻力,构建“小区是我家,管理靠大家”的良好局面。

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